DSR 대출규제 정확히 알아봅니다.

부동산

by C&story 2021. 10. 27. 14:07

10/26 정부의 DSR규제에 대한 계획을 앞당긴가는 발표가 있었습니다. 정부의 부동산 안정화 대책과 가계부채 관리를 위한 조치입니다.

현재 정부는 가계부채 증가율을 5~6% 내로 관리 목표를 설정해 두고 있습니다. 이를 위해 DSR 규제를 강화하는 추세입니다.

이와 관련하여 DSR이란 무엇이고, DSR규제와 시행시기, 그 내용, 대출관리 방법 등을 자세히 알아보겠습니다.

DSR(총부채원리금상환비율) 이란?

DSR(Debt Service Raion)는 총부채 원리금 상환비율을 말합니다. 대출을 원하는 사람의 연간 소득에서 1년간 상환해야 하는 총상환 원리금의 합계에 대한 비율입니다.

즉, 1년간 총 소득 중 1년간 상환 원리금 합계의 비율입니다. 계산식은 다음과 같습니다.

DSR(%) = 1년간 상환원리금 합계 / 1년간 총 소득 X 100

여기의 원리금은 신용대출, 카드론, 신용카드미결재액, 자동차 할부금, 마이너스통장, 리스료 등 모든 부채의 연간 상환금액의 총합계입니다.

예를 들면, 현재 연봉 1억원인 사람이 대출을 실행하여 매년 주택담보대출 원금 4천만 원, 그 이자 7백만 원, 자동차 할부금 1천만 원, 신용카드 미결재 금액 5백만 원, 신용대출 원리금과 이자 3백만 원이라면, 1년간 상환해야 할 원금과 이자는 총 6천5백만 원이 됩니다. 이때 DSR은 65%입니다.

(계산식) DSR = (주택담보대출 원리금상환액 + 기타 대출 원리금상환액) / 연간소득 X 100

(계산예) 65% = (4천만원 + 7백만원 + 1천만원 + 5백만원 + 3백만원) / 1억원 X100

DSR은 한마디로 1년간 부채와 관련하여 필요한 비용의 총합계입니다. 이자만을 계산하는 DTI보다 더욱 엄격한 대출규제 수단입니다.

LTV가 단순한 대출한도의 산정에 그친다면, DTI나 DSR은 대출 신청자의 상환능력을 파악하는 지표입니다.

DSR규제 내용

10/26 정부발표 DSR규제 내용은 차주별 DSR 시행시기를 앞당기는 것이 주요 내용입니다.

1) 2022년 1월부터 총대출액 2억원을 초과 대출 시 차주에 대한 DSR을 적용하고, 2022년 7월부터 총대출액 1억원 초과 대출 시 차주에 대한 DSR이 적용됩니다.

2) DSR 산정시에 적용되는 만기도 신용대출은 7년에서 5년으로, 주택 담보대출이 아닌 대출은 10년에서 8년으로 각각 줄어들게 됩니다.

만기 적용 연도가 줄어든다는 것은 1년간 상환해야 할 원리금이 늘어난다는 것을 의미합니다. 결론적으로 같은 소득이라 해도 대출 가능 금액이 축소되는 효과가 발생합니다.

3) 금융권별 DSR 변경내용

DSR	은행	보험	상호금융	카드	캐피탈	저축은행
현행	40%	70%	160%	60%	90%	90%
변경	40%	50%	110%	50%	65%	65%

대출관리 방법

DSR규제와 함께 기존대출과 신규 대출을 어떻게 관리해야 하는가가 고민입니다. 예를 들면서 관리방법을 생각해 보겠습니다.

1) 먼저 2022년 1월부터 강화되는 차주 단위 DSR규제는 신규대출에만 적용됩니다. 기존 대출을 갱신하거나 금리 조건만 변경하는 대환 즉, 재약정 등은 신규대출이 아니므로 규제대상이 아닙니다. 기존에 대출 중인 신용대출이나 마이너스통장은 만기가 돌아오면 신용도에 문제가 없는 한 연장하면 됩니다.

2) 기존 신용대출이나 마이너스통장을 가지고 있다면 최대한 연장하는 것이 유리하다는 의견이 대부분입니다. 주택담보대출이나 신용대출 등을 활용해 주택을 구입했던 차주가 기존 대출을 갚고 다시 대출을 받기 위해서는 DSR규제를 받아 원하는 액수의 금액 대출이 어려울 수 있기 때문입니다.

특히, 이자, 생활자금, 공모주 투자등에 사용할 계획이 있다면 최대한 대출을 연장하는 것이 유리합니다.

3) 특히 작년 11월이전에 대출을 받은 차주들은 신용대출로 주택구입자금으로 사용했다고 해도 이를 회수하지 않기 때문입니다. 2020년 11월 30일 이후 신용대출을 이용하여 1년 내 규제지역에 주택을 구입한다면, 그 대출을 2주 내 회수하도록 규제되고 있습니다.

대출관리도 재산관리의 일종이므로 현명한 관리는 자산을 늘려주는 방법이겠네요!!