[부동산대출용어] LTV, DTI, DSR

부동산을 담보로 하여 사업자금이나 또 다른 부동산 매입을 위해 대출이 필요할 때 항상 사용되는 부동산 대출 관련 용어인 DTI, DSR, LTV에 대해 알아봅니다.

 

주택담보대출과 신용대출을 위해서는 반드시 거쳐야 하는 과정이므로 계산식 등으로 복잡하지만 한번 알아두면 주택청약이나 필요자금 대출 시 도움이 될 것입니다.

■LTV, DTI, DSR 계산식 정리

- LTV = 주택담보대출 취급한도 / 주택가격

  - DTI = (주택담보대출 원리금상환액 + 기타대출 이자상환액) / 연간소득

  - DSR = (주택담보대출 원리금상환액 + 기타대출 원리금상환액) / 연간소득

 

LTV, DTI, DSR는 정부에서 부동산 투기를 막기 위해 강제적으로 정해놓은 비율로 변경이 불가능합니다. 담보대출을 받으려는 부동산이 있는 지역이 투기지역인지, 투기과열지역인지, 조정대상지역인지에 따라 적용비율이 달라집니다. 

■LTV(주택담보인정비율)

LTV(Loan to Value Ratio)는 주택담보인정비율입니다. 담보로 제공하려는 주택의 시세에서 담보로 잡아줄 수 있는 최대한도입니다.

 

예를 들면 시세가 10억 원인 아파트를 담보로 대출을 받으려 할 때 LTV가 50% 적용되는 투기과열지구라면 주택담보대출의 한도는 5억 원이 됩니다.

 

(계산식) LTV = 주택담보대출 취급한도 / 주택가격

(계산예) 주택담보대출한도(5억원) = 주택가격(10억원) X LTV(50%)

 

추가 대출을 위해서는 신용대출 등이 필요한데요, 이때 소득을 기준으로 하는 DTI, DSR이 등장하게 됩니다.

■DTI(총부채상환비율)

DTI(Debt To Income Ratio)는 총부채상환비율입니다. 대출을 받으려는 사람의 연간 소득에서 1년간 상환해야 하는 부채의 원금과 이자의 비율입니다.

 

예를 들면, 현재 연봉 1억 원인 사람이 대출을 실행하여 매년 주택담보대출 원금 3천만 원, 그 이자 5백만 원, 신용대출 이자 3백만 원이라면,

 

원금과 이자를 합한 총 상환금액은 3천8백만 원이 되고, 이때 DTI는 38%가 되는 것입니다.

 

(계산식) DTI = (주택담보대출 원리금상환액 + 기타대출 이자상환액) / 연간소득

(계산예) 38% = (3천만원 + 5백만원 + 3백만원) /  1억원

 

■DSR(총부채원리금상환비율)

DSR(Debt Service Raion)는 총부채 원리금 상환비율입니다. 대출을 원하는 사람의 연간 소득에서 1년간 상환해야 하는 총상환 원리금의 합계에 대한 비율입니다.

 

여기의 원리금에는 신용대출, 카드론, 신용카드미결재액, 자동차할부금, 마이너스통장, 리스료 등 모든 부채의 연간 상환금액의 총합계입니다.

 

예를 들면, 현재 연봉 1원인 사람이 대출을 실행하여 매년 주택담보대출 원금 4천만 원, 그 이자 7백만 원, 자동차 할부금 1천만 원, 신용카드미결재 금액 5백만 원, 신용대출 원리금과 이자 3백만 원이라면,

 

1년간 상환해야 할 원금과 이자는 총 6천5백만 원이 됩니다. 이때 DRS는 65%입니다. 

 

(계산식) DRS = (주택담보대출 원리금상환액 + 기타대출 원리금상환액) / 연간소득

(계산예) 65% = (4천만원 + 7백만원 + 1천만원 + 5백만원 + 3백만원) / 1억원

 

DSR은 한마디로 1년간 부채와 관련하여 필요한 비용의 총합계입니다. 이자만을 계산하는 DTI보다 더욱 엄격한 대출규제 수단입니다.

 

LTV가 단순한 대출한도의 산정에 그친다면, DTI나 DSR은 대출 신청자의 상환능력을 파악하는 지표입니다.

■LTV, DTI, DSR 적용 기준

LTV, DTI, DSR 적용은 규제지역의 LTV와 DTI는 50~60%, DRS는 은행권 40%, 비은행권 60%가 일반적입니다. 그러나 소득별, 주택가액별, 투기과열 및 조정대상지역별로 다르기 때문에 먼저 확인이 필요합니다.

 

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