전세보증금 중 최우선변제금, 정확히 얼마까지 보호받을 수 있을까?

 

 

전세 계약을 맺을 때, 누구나 가장 걱정하는 건 바로 “혹시 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 하지?” 입니다.
그럴 때 가장 먼저 확인해야 할 제도가 바로 최우선변제제도 입니다.

이 제도는 임차인이 일정 요건을 충족하면 전세보증금 중 일정 금액을 우선적으로 변제받을 수 있도록 보호하는 장치 예요.
이번 글에서는 2024년 기준 최우선변제금의 기준과 금액, 적용 조건, 실제 사례 까지 한눈에 정리해드립니다.

 

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💡 최우선변제제도란?

최우선변제는 임차인의 최소한의 보증금을 보호 하기 위해 마련된 제도입니다.
만약 임대인이 파산하거나 경매가 진행될 경우, 일반 채권자보다 임차인이 먼저 일정 보증금을 받아갈 수 있도록 우선권을 부여 합니다.

이 제도는 주택임대차보호법에 근거하고 있으며,
특히 소액임차인 으로 인정받는 경우에만 적용됩니다.

 

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📌 소액임차인 기준과 최우선변제금 한도 (2024년 기준)

최우선변제를 받기 위해서는 ‘소액임차인’ 요건을 충족해야 하며,
각 지역별로 전세보증금 총액 기준과 보호받을 수 있는 최대 금액이 다릅니다.

지역 구분	소액임차인 기준(보증금 총액)	최우선변제금 최대 금액
서울	5,000만 원 이하	1,700만 원
수도권 과밀억제권역 (서울 제외 수도권 일부)	4,300만 원 이하	1,500만 원
광역시(수도권·세종 제외)	3,600만 원 이하	1,200만 원
그 외 지역	3,000만 원 이하	1,000만 원

 

📌 보증금이 기준을 초과하면 소액임차인으로 인정되지 않으며, 최우선변제금도 받을 수 없습니다.

 

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📝 최우선변제를 받기 위한 요건은?

단순히 보증금만 기준에 맞춘다고 자동으로 최우선변제를 받을 수 있는 건 아닙니다.
다음 3가지 요건을 모두 충족 해야 합니다.

1. 주민등록 전입 신고

• 해당 주택에 실거주하면서 전입신고가 완료되어야 합니다.

2. 확정일자 부여

• 임대차계약서에 확정일자를 받은 상태 여야 합니다.
• 보통 동주민센터에서 쉽게 발급 가능

3. 경매 또는 공매가 개시된 경우

• 임대인이 보증금을 돌려주지 못해 경매나 공매가 실제로 시작되어야 함

 

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📊 실제 사례로 보는 계산 예시

 

예시 1. 서울 거주 A씨

• 보증금: 4,900만 원
• 전입신고 및 확정일자 완료
• 집주인 파산으로 경매 개시됨

👉 A씨는 소액임차인 기준을 충족하며, 1,700만 원을 최우선으로 변제받을 수 있음

예시 2. 대전 거주 B씨

• 보증금: 3,800만 원
• 기준 초과 → 소액임차인 해당 없음
• 👉 최우선변제 불가 , 나머지 채권자와 순위 경쟁해야 함

 

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✅ 최우선변제금과 보증보험은 어떻게 다를까?

항목	최우선변제제도	전세보증금 반환보증(보증보험)
보호 대상	소액임차인(보증금 기준 충족 시)	모든 임차인 (보험 가입 시)
보호 범위	일정 금액까지 우선변제	전체 보증금 전액 보장 가능
신청 조건	전입신고 + 확정일자 + 경매개시	가입 요건 충족 시 보험 가입
보험료/비용	없음	보험료 필요 (보증금에 따라 수십만 원 수준)
보장 방법	경매 시 최우선순위로 변제	집주인 미반환 시 HUG 또는 SGI에서 대위변제

 

📌 최우선변제는 무료로 적용되지만 한도 제한이 있어, 고액 보증금 세입자라면 전세보증금 반환보증 가입도 고려하는 것이 좋습니다.

 

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 최우선변제금은 자동으로 받을 수 있나요?
A1. 아니요. 경매가 개시된 뒤 권리신고 및 배당요구 절차 를 반드시 진행해야 합니다.

Q2. 임대차 계약기간이 1년도 안 되었는데도 받을 수 있나요?
A2. 보증금과 요건을 충족한다면 계약기간과 관계없이 보호 받을 수 있습니다.

Q3. 보증금이 5,200만 원이면 서울에서 최우선변제를 받을 수 없나요?
A3. 맞습니다. 서울의 소액임차인 기준(5,000만 원 이하) 을 초과하면 해당되지 않습니다.

Q4. 전입신고와 확정일자 중 하나만 받아도 보호받을 수 있나요?
A4. 아니요. 두 가지 모두 있어야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 생깁니다.

Q5. 보증금 반환보증과 최우선변제는 중복으로 받을 수 있나요?
A5. 중복은 되지만, 실제 변제는 보장된 금액 한도 내에서 조율 되므로
보증보험을 통해 전체 보증금 회수가 더 유리할 수 있습니다.

Q6. 최우선변제를 받으면 나머지 금액은 어떻게 되나요?
A6. 배당 순위에 따라 일반 채권자와 동일하게 남은 금액을 배당받게 됩니다.

 

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