아파트 종합부동산세 계산해보기, 분납제도 함께 알아보기

세금 문제를 다루는 세법은 법률 중에서도 이해관계의 대립이 가장 심하고 그 내용도 복잡한 분야입니다. 개인이 주택을 소유한 경우 어느 정도의 종합부동산세를 내는지 계산해 보겠습니다.

 

종합부동산세를 계산하기 위해서는 세율의 기준이 되는 부동산가격을 정하고, 이에 맞는 세율을 곱한 다음에 공제금액을 빼주어야 합니다. 내가 소유한 부동산의 가격결정방법, 부동산 가격별 종합부동산세율, 공제금액을 알아보고 계산 예시를 작성해 보겠습니다.

<목차>

종합부동산세란?

분할납부 제도

부동산 가격 결정(과세표준)

종합부동산(종부세) 세율과 공정시장가액 비율

세부담 상한(2021년)

종합부동산세 계산 방법과 예시

국세청 홈택스 모의계산기

 

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종합부동산세란?

과세기준일 (매년 6월1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과 그 공시 가격의 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과한 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금입니다.

 

과세 절차는 1차로 부동산 주소지 관할 시/군/구에서 과세유형별 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대해 주소지 관할 세무서에서 종합부동산세를 부과 합니다.

 

납부기간은 매년 12/1~12/15이고 일시납부가 원칙이나 분할납부도 가능합니다.

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분할납부 제도

납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 6개월 이내에 납부하는 제도입니다.

  - 250만원초과 500만원 이하 ; 250만원 초과분 분납

  - 500만원 초과 ; 납부할 세액의 50% 이하의 금액을 분납

  - 농어촌특별세(종부세의 20%) ; 종부세의 분납률에 따라 분납

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부동산 가격 결정(과세표준)

종합부동산세(종부세)를 계산하기 위해서는 세율의 기준이 되는 부동산 가액을 결정해야 합니다. 부동산 가액은 개인별로 결정됩니다. 부부 등 같은 가구에 살아도 합산되지 않고 각각 계산되어 세금이 부과된다는 것입니다.  

 

1) 개인별로 소유한 전국 주택의 공시 가격을 합산합니다. 공시가격은 국토부 부동산 공시가격 알리미에서 확인 가능합니다. 아파트는 매년 4월에 공시 가격이 발표됩니다. 보통 실거래가의 60% 정도입니다.

 

개인별 가격결정에 있어서 1세대 1 주택자와 다주택자의 가격결정 기준이 다르게 됩니다. 

  - 1세대 1주택자 ; 11억 원을 초과하는 공시 가격의 합산

  - 다주택자 ; 6억 원을 초과하는 공시 가격의 합산 

 

Ex) 현재 주변시세 30억 원이고 공시 가격이 20억 원인 아파트를 1세대 1 주택자의 경우, 20억 원에서 11억 원을 뺀 9억 원이 과세표준이 됩니다. 

 

매년 6월 1일 부동산 등기부를 기준으로 해당 주택의 소유권을 가진 사람이 납세자가 됩니다. 중간에 주택의 매매가 이루어졌더라도 신규취득자든, 매도한 소유자든, 6월 1일에 등기가 된 소유자가 납세자가 됩니다.

 

요즘은 부동산 가격 상승으로 종합부동산세도 상당한 금액이니 부동산 매매 시에 종부세를 어떻게 처리할지 협의를 하는 것이 분쟁을 막는 방법입니다.

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종합부동산(종부세) 세율과 공정시장가액비율

'21 종부세율	일반		2,3주택 이상
과세표준	세율	누진 공제	세율	누진 공제
3억원 이하	0.6%	-	1.2%	-
6억원 이하	0.8%	60만원	1.6%	120만원
12억원 이하	1.2%	300만원	2.2%	480만원
50억원 이하	1.6%	780만원	3.6%	2,160만원
94억원 이하	2.2%	3,780만원	5.0%	9,160만원
94억원 초과	3.0%	1억1,300만원	6.0%	1억8,560만원

 

Ex) 위의 예에서 과세표준이 9억 원이었으니 세율은 6억원 초과~12억원 이하에 해당되어 2.2%가 됩니다.

 

공정시장가액 비율은 2021년까지 적용되어 올해는 95%이고 2022년부터는 100% 모두 적용됩니다.

 

Ex) 위의 예에서 부동산 가격을 결정할 때 과세표준이 된 9억원 중 95%만을 계산한다는 것입니다. 그러면 9억원 X 0.95 = 8억 5,500만원이 과세표준이 됩니다.

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세부담 상한(2021년)

종합부동산세의 부담이 급격히 증가한 경우 종부세의 상한을 정한 것입니다. 전년도 종부세의 일정 비율 이하로 종합부동산세가 제한됩니다.

 

  - 일반 1주택, 2주택 ; 150%

  - 조정 2주택 ; 300%

  - 3주택 이상 ; 300%

 

(계산식) 세부담 상한 초과세액 = (당해년도 재산세+종부세)- [(직전년도 재산세+종부세) X 150% (또는 300%)]

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종합부동산세 계산 방법과 예시

종합부동산세 계산식은 다음과 같습니다.

 

종합부동산세

 =  [소유주택의 주택 공시가격의 합산 - 6억원(1주택자는 11억원)]

    X 0.95(공정시장가액비율)

    X 세율

    - 재산세등 공제재산세액

    - 1세대 1주택자 세액공제

    - 세부담상한 초과세액

 

Ex) 위에서 든 예시를 보면 현재 주변시세 30억원이고 공시가격이 20억원인 아파트를 1세대 1주택자이면서 보유기간 10년, 현재 연령60세인 경우로 계산해 봅니다.

 

1) 20억원에서 11억원를 뺀 9억원에 공정시장가액비율 95%를 곱하면 8억5,500만원이 과세표준이 됨.

2) 적용 세율은 6억원 초과~12억원 이하에 해당되어 2.2%가 됨.

3) 재산세 공제, 1주택자 세액공제금액(60%감면), 세부담상한 초과세액 공제하여 계산한다면

 

종합부동산세 = 8억5,500만원 X 0.022 X 0.4 - 재산세 - 세부담상한 초과세액입니다.

계산해 보면 약 750만원이 나오고 여기서 재산세납부금액과 세부담상한 초과세액이 있다면 이를 공제한 금액이 납부할 금액으로 결정됩니다.

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국세청 홈택스 세금 모의 계산기 이용법

위에서 복잡한 과정을 거쳐 계산방법을 알아보았습니다. 간단한 자료를 입력하고 대강의 종합부동산세를 계산할 수 있는 방법이 국세성 홈택스에 마련되어 있습니다. 

 

 

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