[최우선변제금액, 확정일자 효력, 대항력] 주택임대차보호법의 핵심

주택임대차보호법에서 대항력, 확정일자의 효력과 최우선변제권 및 금액은 임차인과 임대인 모두에게 가장 필요한 지식이 아닐까 합니다. 최근 최우선변제금액도 상향되어 함께 알아보겠습니다. 

 

<목차>

주택임대차보호법상의 대항력

확정일자의 효력

최우선 변제금액

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주택임대차보호법상의 대항력

주택임대차보호법은 '임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다'라고 규정하고 있습니다.

 

이 마지막의 문구인 '제3자에 대하여 효력이 생긴다'는 것이 대항력입니다.

 

채권인 임대차는 당사자 사이에서만 효력이 있는 것이 원칙입니다. 부동산등기와 같은 공시제도가 없는 채권의 모습상 당연한 것입니다.

 

그러나 임대차보호법에서는 채권인 임대차의 효력을 제3자에게까지 확장합니다.

 

즉 임차인이 주택을 임대하여 사용할 권리를 취득한 후에는 임대인에게뿐만 아니라 제3자에게도 그 권리를 주장할 수 있는 것입니다. 대표적인 사람이 임대인에게 주택을 매수한 매수인입니다.

 

임차인은 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)를 하면 그 누구에 대하여도 임차권을 주장하여 배타적으로 그 주택을 사용할 수 있게 됩니다. 이것이 대항력입니다.

 

당연한 얘기라는 생각이 드시나요? 그러나 오히려 그 반대입니다.

 

채권의 일반적인 모습을 보면,

 

누군가에게 돈을 빌려주고 갚지 않아서 그 채무자의 재산을 경매를 하고 채권에 대한 배당을 받으려 하면, 또 다른 채권자가 나타나서 자신의 몫도 달라고 합니다.

 

그럼 누가 먼저 빌려주었는가는 의미가 없어지고 금액에 따라 배분을 해 줍니다. 즉 배타적 권리가 없습니다.

 

그러나 임대차는 배타적 권리가 임대차보호법에서 보장됩니다. 위의 채권의 특성을 이해할 때, 아래 나오는 확정일자의 효력이 이해가 됩니다. 자꾸 어려워지네요.

 

일단 여기까지 하고 확정일자의 효력에 관해 알아봅니다.

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확정일자의 효력

임차인이 보증금을 임대인에게 주고 주택을 임차하여 사용하다가 계약이 만료되어 임대인에게 보증금의 반환을 요구합니다.

 

그러나 그 사이에 임대인의 사업 등이 어려워져서 임차인에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 벌어집니다.

 

이때 임차인이 임차하고 있는 임대인의 집에 저당권 등을 설정해 놓은 은행 등의 채권자들은 경매를 통해 채권을 회수하려 합니다.

 

저당권 등을 설정하지 않은 다른 채권자들은 저당권자들이 모두 변제를 받고 남은 금액으로 채권액수의 비율로 배당을 받습니다. 이 채권자들 중에 임차인도 포함되어 보증금 중에 일부를 돌려받습니다. 보증금을 모두 돌려받지 못한 임차인은 보증금이 적어 갈 곳이 없어지고 어려움을 겪게 됩니다.

 

이런 상황을 막아주는 것이 확정일자의 효력입니다.

 

전입신고할 때 계약서에 확정일자를 받아놓으면 그다음 날 이후의 후순위권리자(위에 다른 채권자들) 보다 우선변제를 받게 됩니다.

 

등기부에 저당권을 설정해 놓은 다른 채권자들과는 등기 날짜와 확정일자를 비교하여 변제 순서를 정하게 됩니다. 등기하지 않고 얻는 강력한 권리입니다.

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최우선변제금액

최우선변제금액은 확정일자가 있다고 하더라도 임차인이 무일푼으로 이사를 해야할 경우가 생깁니다. 경락대금을 선순위 저당권자등의 채권에 변제하기도 모자라는 경우입니다.

 

이런 경우 임차인에게 최소한의 보증금을 보전해 주기 위한 제도입니다.

 

경매가 진행되어 경락되면

 

비용등을 제외한 금액에서 가장 먼저 소액임차인의 최우선변제액에 해당하는 금액을 임차인에게 지급합니다.

그 이후에 저당권자등의 배당 순서별로 배당이 이루어집니다.

 

소액임차인의 최우선변제금액과 조건은 법령으로 정해지는데요, 최근에 금액이 상향되어 함께 알아보겠습니다.

 

소액임차인의 최우선변제금은 지역별로 보장금액이 차이가 있습니다. 또한 보증금이 일정액 이하여야 합니다. 표로 정리했습니다. 

지역구분	임차보증금	우선변제금
서울특별시	1억5천만원 이하	5천만원
과밀억제권역, 용인,화성,세종	1억3천만원 이하	4천3백만원
광역시,안산, 광주,파주.김포	7천만원 이하	2천3백만원
그 외 지역 (이천,평택포함)	6천만원 이하	2천만원

임차보증금의 범위가 위 금액이하 라면, 경매 시에 먼저 '우선변제받을 수 있는 금액'을 배당받고, 보증금 중 나머지 금액은 순위에 따라 배당받게 됩니다.

밍이네 포근 귀도리 (목도리겸용)