지분형 모기지 시행｜집값 오르면 수익도 나눠? 손익 공유 방식 완전 정리!

 

 

2024년부터 본격 시행된 지분형 모기지 제도 는 무주택 청년·신혼부부·저소득층의 내 집 마련 기회를 확대하기 위한 신개념 정책입니다. 특히 집값이 오르면 수익을 나누고, 떨어지면 손실도 함께 분담 하는 ‘손익공유형 모기지’로 주목받고 있습니다.

이번 글에서는 지분형 모기지의 기본 개념부터 조건, 장단점, 실제 수익/손실 구조까지 전부 알기 쉽게 정리해드립니다.

 

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✅ 지분형 모기지란? 정부가 내 집을 공동구매해주는 제도!

지분형 모기지는 정부(주택도시기금)가 주택 구매 지분의 일부를 투자 하고, 나머지를 무주택자가 부담하여 공동 소유하는 방식입니다. 집값 상승 시 수익은 비율에 따라 나누고, 하락 시에도 손실을 공동 분담하는 것이 핵심입니다.

• 공동 소유 : 정부 + 무주택자 (예: 정부 30%, 본인 70%)
• 매각 시점 : 집값 상승 시 이익 배분, 하락 시 손실 분담

이는 초기 자금 부담을 크게 낮출 수 있다는 점에서 무주택자에게 유리한 제도 로 평가받고 있습니다.

 

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📅 시행 일정은 언제부터?

• 제도 시행 시기 : 2024년 하반기부터 시범 운영 시작
• 본격적인 공급 일정 : 2024년 말 ~ 2025년 초 예상
• 초기 대상 지역 : 수도권 및 일부 광역시부터 점진적으로 확대

국토교통부는 시범 사업을 거쳐 제도 보완 후, 전국 확대 시행을 목표로 준비 중입니다. 자세한 일정은 국토부 보도자료 나 주택도시기금포털 에서 최신 정보를 확인하세요.

 

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📝 신청 자격과 조건은? 나도 가능한가요?

대상자 조건 은 아래와 같습니다:

구분	내용
신청 대상	만 19세 이상 세대주, 무주택자
소득 요건	부부합산 연소득 7천만 원 이하(생애최초 주택 구입자 우대)
자산 요건	순자산 4.88억 원 이하
주택 요건	전용 85㎡ 이하, 가격 6억 원 이하
지역 제한	수도권, 광역시, 인구 50만 이상 도시, 세종특별자치시

 

대출 금액 은 정부 지분으로 최대 2억 원까지 지원되며, 주택 가격의 40% 한도 내에서만 가능합니다.

 

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💰 수익과 손실, 어떻게 나누나요? (핵심)

손익 공유 방식 이 지분형 모기지의 가장 큰 특징입니다. 아래 예시로 이해해 보세요.

💡 예시 1) 집값 상승 시

• 매입가: 4억 원
• 매도 시점 시세: 5억 원 (+1억 상승)
• 정부 지분 30%, 본인 지분 70%

→ 1억 원 수익 중 정부 3천만 원, 본인 7천만 원 배분

💡 예시 2) 집값 하락 시

• 매입가: 4억 원
• 매도 시점 시세: 3.5억 원 (-5천만 원 손실)
• 동일 지분 구조 적용

→ 5천만 원 손실 중 정부 1,500만 원, 본인 3,500만 원 분담

이처럼 이익과 손실 모두 정부와 공동으로 나누는 구조 이기 때문에, 주택 가격 하락에 대한 부담도 완화할 수 있습니다.

 

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📊 지분형 모기지 vs 일반 모기지 비교

항목	지분형 모기지	일반 모기지
초기 자금 부담	낮음 (정부가 일부 지분 부담)	높음
집값 상승 시 수익	정부와 나눔 (예: 3:7 분배)	전액 본인 수익
집값 하락 시 손실	정부와 나눔 (손실 완화 가능)	전액 본인 부담
대출 이자 부담	낮은 고정금리 (1.3~2.3%)	일반 주택담보대출 이자율 적용
주택 보유 형태	정부와 공동 소유	단독 소유

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👍 장단점 요약: 누구에게 적합한가?

장점
- 초기 부담 감소: 자기자본 없이도 내 집 마련 가능
- 금리 안정성: 낮은 고정금리(최초 5년 1.3%, 이후 2.3%)
- 손실 분담 구조: 집값 하락 리스크 완화

단점
- 소유권 공유: 정부와 공동명의로 부담
- 수익 제한: 집값 상승 수익을 모두 가져갈 수 없음
- 매각 제한: 매각 시 기금 승인 필요

따라서 “ 초기 자금이 부족한 청년, 신혼부부, 저소득층 “에게 특히 적합합니다.

 

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🔗 유용한 참고 링크

 

주택도시기금포털 바로가기  👆

국토교통부 보도자료  👆

지분형 모기지 금융안내 (우리은행)  👆

 

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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 지분형 모기지는 전세나 월세에도 적용되나요?
아니요. 지분형 모기지는 주택 매매 계약에만 적용됩니다.

Q2. 정부와 공동 소유인데, 세금은 어떻게 내나요?
취득세는 지분만큼만 납부하며, 재산세 등도 지분에 따라 부과됩니다.

Q3. 중도에 상환하고 싶으면 어떻게 하나요?
대출 실행 후 3년 내에는 일부 조기상환만 가능하며, 상환 시 정부 지분도 함께 정산합니다.

Q4. 집을 팔고 이사하고 싶을 때는 어떻게 하나요?
매각 시 정부(기금)와 협의하여 수익 또는 손실을 정산한 뒤 거래가 가능합니다.

Q5. 정부 지분을 나중에 내가 전부 사올 수 있나요?
예. 일부 조건 충족 시 정부 지분을 전량 매입하여 단독 소유 전환도 가능합니다.

Q6. 다른 정부 지원 대출과 중복 신청할 수 있나요?
일부 중복은 제한되며, 반드시 사전 확인이 필요합니다.

 

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지분형 모기지는 주택 구매의 새로운 방식으로, 정부와 리스크를 나누고 안정적인 내 집 마련을 지원하는 제도입니다.

자세한 사항은 위 공식 사이트에서 확인하시고, 본인의 상황에 맞는 제도인지 꼼꼼히 비교해보시길 추천드립니다.

 

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